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Normativa de cámaras de videovigilancia en comunidades de vecinos: guía completa

Robos en trasteros, daños en el garaje, personas ajenas que entran detrás de un vecino… Instalar cámaras en una comunidad de propietarios es una de las medidas de seguridad más eficaces, pero también una de las más reguladas: afecta a la imagen de las personas, un dato protegido por el RGPD y la LOPDGDD.

Antes de llevar la propuesta a la junta conviene conocer las reglas del juego. En esta guía repasamos qué normativa aplica, qué mayorías se necesitan, dónde se pueden colocar las cámaras y qué sanciones impone la AEPD cuando se instalan mal.

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Qué normativa regula la videovigilancia en comunidades de propietarios

Tres normas principales delimitan el uso de cámaras en una comunidad. El Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD), cuyo artículo 22 regula específicamente los tratamientos con fines de videovigilancia, y la Ley de Propiedad Horizontal, que establece las mayorías necesarias para aprobar la instalación en junta.

A ellas se suma la Instrucción 1/2006 de la AEPD y, si las cámaras están conectadas a una central de alarmas, la normativa de seguridad privada, que exige que la instalación la realice una empresa homologada.

Requisitos legales para instalar cámaras en una comunidad

El acuerdo de la junta de propietarios: la mayoría de 3/5

La instalación de videovigilancia en zonas comunes requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El acuerdo debe constar en acta, y es recomendable que detalle el número de cámaras, su ubicación y quién tendrá acceso a las imágenes.

Cartelería informativa y deber de información

La comunidad debe colocar carteles visibles en los accesos a las zonas videovigiladas, con el distintivo homologado, la identidad del responsable del tratamiento y la referencia para ejercer los derechos de protección de datos. Sin cartel informativo, la instalación es sancionable aunque las cámaras estén bien ubicadas.

Registro, acceso a imágenes y plazo de conservación de 30 días

Las imágenes deben conservarse un máximo de un mes, salvo que capten un delito o infracción, en cuyo caso se bloquean y se ponen a disposición de las autoridades. El acceso al grabador debe estar restringido (habitualmente al presidente o al administrador de fincas) y protegido con contraseña, y la comunidad debe incluir el tratamiento en su registro de actividades.

Dónde se pueden instalar cámaras y dónde está prohibido

Las cámaras solo pueden captar zonas comunes: portal, garaje, trasteros, jardines o azotea. Está prohibido enfocar la vía pública más allá de una franja mínima imprescindible, el interior de viviendas, sus puertas de entrada de forma individualizada o espacios de terceros. Tampoco se permiten cámaras en vestuarios, aseos o zonas que afecten a la intimidad.

Un error habitual es que un vecino instale una cámara particular que capta el rellano o la plaza de garaje del vecino: en ese caso el responsable es el propietario de la cámara, y la AEPD viene sancionando estos excesos con multas de varios miles de euros.

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Sanciones de la AEPD por videovigilancia irregular

Las infracciones más frecuentes en comunidades son la falta de cartelería, el exceso de campo de visión y el acceso incontrolado a las grabaciones. Las multas a comunidades de propietarios suelen moverse entre los 1.000 y los 10.000 €, aunque el RGPD permite importes muy superiores en casos graves. Además de la sanción económica, la Agencia puede ordenar la retirada o reubicación de las cámaras.

La forma más segura de evitar riesgos es encargar el proyecto a una empresa de seguridad homologada que dimensione ángulos, enmascare zonas privadas y entregue la documentación de cumplimiento.

Grupo Fortis: Instalación de videovigilancia legal para comunidades

En Grupo Fortis instalamos sistemas de videovigilancia para comunidades de propietarios cumpliendo todos los requisitos del RGPD y de la normativa de seguridad privada: estudio de ubicaciones, enmascaramiento de zonas privadas, cartelería homologada, configuración del plazo de conservación y conexión opcional a central receptora. Descubre nuestro servicio de seguridad integral con vigilancia, alarmas y CCTV en Madrid, también disponible en Barcelona y Valencia. Y si tu caso es una empresa y no una comunidad, te interesa nuestra guía sobre videovigilancia en empresas y LOPD.

Preguntas Frecuentes (FAQs) sobre cámaras en comunidades

¿Puede un vecino instalar una cámara en su plaza de garaje por su cuenta?

Solo si la cámara capta exclusivamente su plaza, algo casi imposible en la práctica. Si el campo de visión alcanza zonas comunes o plazas ajenas, necesita autorización de la junta y asume personalmente la responsabilidad ante la AEPD. Lo recomendable es plantear la necesidad a la comunidad e integrarla en el sistema común.

 

Únicamente las personas designadas por la comunidad (normalmente el presidente o el administrador) y siempre con acceso restringido y registrado. Los vecinos no tienen derecho a revisar las imágenes libremente; si sufren un incidente, deben solicitarlo para que se extraigan las grabaciones pertinentes o se entreguen a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.

Las cámaras falsas no tratan datos personales, por lo que no aplica el RGPD. Ahora bien, la AEPD advierte de que generan una falsa apariencia de seguridad, y si se combinan con carteles de zona videovigilada pueden inducir a error. Como medida disuasoria puntual son legales, pero no sustituyen a un sistema real.

No es obligatorio, pero sí recomendable si se busca respuesta ante incidentes en tiempo real. Lo que exige la normativa de seguridad privada es que, si el sistema se conecta a una CRA, la instalación y el mantenimiento los realice una empresa de seguridad homologada por el Ministerio del Interior.

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